Barometr stavebnictví = 823 miliard Kč (pokles oproti předchozímu období o 10 %)

Aktuální Barometr stavebnictví ukazuje, že stavby povolené v uplynulém pololetí mají potenciál přinést do české ekonomiky více než 823 miliard korun. Oproti předchozímu pololetí s potenciálním přínosem 916 miliard Kč se jedná o zhruba 10% pokles. „Tahounem“ stavebnictví se nově stává bytová výstavba. V minulém období přitom největší potenciální přínos pro ekonomiku představovaly inženýrské stavby

Pokles hodnoty v porovnání s druhým pololetím roku 2021 je způsoben především poklesem hodnoty stavebních povolení pro inženýrské stavby. Ta oproti rekordní hodnotě z druhé poloviny 2021 klesla o 35 %, což zapříčinily především dopravní stavby, u kterých hodnota stavebních povolení klesla oproti minulému pololetí dokonce o více než polovinu (- 53,5 %). I tak je ale odhadovaný celkový přínos inženýrských staveb stále nad průměrem předchozích let.

Procentuální podíl na celkovém přínosu ekonomice (29,9 %) v porovnání s bytovou a nebytovou výstavbou je však u inženýrských staveb nejnižší od prvního pololetí roku 2017. U nebytových staveb došlo naopak k nárůstu hodnoty stavebních povolení (+ 15 %), u bytových staveb se hodnota téměř nezměnila (+ 2 %). Hodnotu stavebních povolení i nadále zvedá vysoká a stále rostoucí inflace (v červnu dosahovala úrovně 17,2 %).

Barometr stavebnicví (Potenciální přínos stevebnictví pro ekonomiku)

Podle údajů za uplynulé období by do české ekonomiky nejvíce mohly přinést bytové budovy (308 mld. Kč), následovány budovami nebytovými (269 mld. Kč) a inženýrskými stavbami (246 mld., z toho 129 mld. Kč dopravní stavby)

Barometr stavebnictví (rozdělení dle segmentů)

Podle údajů za uplynulé období by do české ekonomiky nejvíce mohly přinést bytové budovy (308 mld. Kč), následovány budovami nebytovými (269 mld. Kč) a inženýrskými stavbami (246 mld., z toho 129 mld. Kč dopravní stavby)

Barometr stavebnictví vyjadřuje potenciální přínos staveb povolených za poslední pololetí pro českou ekonomiku. Vychází z orientačních hodnot stavebních povolení vydávaných Českým statistickým úřadem (ČSÚ) a multiplikátorů stavebnictví a je členěn podle metodiky ČSÚ na segmenty bytové budovy, nebytové budovy a inženýrské stavby. Barometr bytové výstavby je pak část Barometru stavebnictví, vyjadřující segment bytových staveb. Autory obou těchto nových analýz jsou společnosti CENTRAL GROUP a KPMG Česká republika a tyto analýzy budou pravidelně zveřejňovány vždy v březnu (za období červenec–prosinec) a září (za období leden–červen).

Barometr bytové výstavby = 308 miliard Kč (nárůst oproti předchozímu období o 2 %)

Barometr bytové výstavby ukazuje, že bytové stavby povolené v předchozím pololetí mají potenciál přinést do české ekonomiky přes 308 miliard korun
Oproti předchozímu pololetí se jedná o nárůst o cca 2 %, meziročně ale o 32 %

Největší podíl zaujímají bytové stavby povolené ve Středočeském kraji (18 %), následuje Praha (15 %) a Jihomoravský kraj (14 %)
Bytová výstavba bývá často podceňovaná, přitom se na hodnotě celkového Barometru stavebnictví dlouhodobě podílí cca jednou třetinou (aktuálně je to ale již téměř 40 % a její potenciální přínos pro ekonomiku je ze všech segmentů stavebnictví největší)

Barometr bytové výstavby (Potenciální přínos bytové výstavby pro ekonomiku)

Aktuální situace ve stavebnictví a na trhu bydlení

Ve stavebnictví nadále panuje obrovská nejistota kvůli bezprecedentnímu nárůstu cen stavebních materiálů, nedostatku pracovníků a v poslední době raketově rostoucím cenám energií. Tyto okolnosti pak dále umocňují velmi drahé úvěry (základní úroková sazba ČNB se během jednoho roku zvýšila z 0,25 % na současných 7 %), které zásadně komplikují financování pro většinu firem i využívání hypoték
Ceny staveb výrazně rostou a často se i prodlužuje termín jejich realizace. Řada staveb (veřejných i soukromých) se nyní pozastavuje nebo odkládá
Náklady bytové výstavby rostou, ale zároveň se zpomalují prodeje a zpomaluje se růst jejich prodejních cen. Důvodem je zejména odklad nákupů bytů ze strany zájemců o hypotéky, jejichž úroky jsou oproti loňskému roku zhruba třikrát vyšší. Výše nájemného naopak dále roste
Došlo k odkladu účinnosti již schváleného nového stavebního zákona a zároveň byla předložena jeho novela, která ale vyvolává řadu vážných pochybností a může znamenat další komplikace pro schvalovací procesy. Nadále tak trvá velká nejistota ohledně budoucnosti povolování nových staveb

Nabídka nových bytů se vlivem rychlejšího povolování a poklesu poptávky začala opět mírně zvedat, stále je ale výrazně níže oproti úrovni, na které se nacházela ještě před několika lety a hluboko pod úrovní, která by dokázala uspokojit dlouhodobou vysokou poptávku a navíc umazávat bytový deficit vytvořený v předchozích letech
Nová výstavba kancelářských prostor se i nadále nacházela na velmi nízkých hodnotách. V první polovině roku 2022 byly dokončeny dva kancelářské objekty o celkové výměře 22 tis. m² a u dalších cca 55 tis. m² byla zahájena výstavba. Celková plánovaná roční výstavba za rok 2022 je však jen zhruba na polovině průměru z let 2017–2020

Poptávku po novém bydlení v prvním pololetí velmi negativně ovlivnila nejistota ohledně dopadů války na Ukrajině a také raketově zdražující hypotéky spolu s opětovným zavedením úvěrových limitů ze strany ČNB, které jsou navíc od dubna 2022 pro banky závazné. Většina lidí v současné době koupi na hypotéku odkládá a čeká na dobu, kdy úrokové sazby opět klesnou. V Praze se v prvním pololetí prodalo zhruba 2.000 nových bytů (v předchozím pololetí 2.700), v regionech 3.100 nových bytů (v předchozím pololetí 3.900)
Naopak výstavba moderních skladovacích ploch pokračuje v rekordním tempu. V prvním pololetí roku 2022 bylo na trh dodáno 452 tis. m² skladovacích ploch a zhruba dvakrát tolik by mělo být dokončeno do konce letošního roku. Téměř polovina všech nových skladových projektů ve výstavbě se nachází v okolí Olomouce, Plzně a v Moravskoslezském kraji. I přes mohutný rozmach výstavby skladovacích objektů poptávka zůstává stále nenaplněna, a proto dramaticky rostou jejich nájmy

Ceny nových bytů nadále rostly, ale již výrazně pomalejším tempem. V Praze za první pololetí vzrostly ceny cca o 5 % (meziročně jde ale stále o nárůst cca 20 %). Jiná situace je u nájemného, které v některých městech meziročně narostlo i o více než 20 % a tempo růstu navíc postupně zrychluje
Výrazný pokles zaznamenává inženýrské stavitelství. Stavební společnosti jsou obvykle alespoň částečně schopny přenést zvýšené náklady na zákazníka, u veřejných zakázek na inženýrské stavby je však cena většinou pevně stanovená na základě veřejné soutěže. Pro část stavebních společností je v takovém případě výhodnější od smlouvy i přes sankce odstoupit, jelikož realizace by pro ně mohla být likvidační

Prognóza vývoje stavebnictví a trhu bydlení

Situaci ve stavebnictví bude nadále provázet velká nejistota a celý sektor čeká velmi pravděpodobně výrazný útlum. A to z hlediska omezení investic jak veřejného, tak i soukromého sektoru. Klíčové pro budoucí vývoj nejen ve stavebnictví, ale i v jiných odvětvích, bude to, do jaké míry se podaří vyřešit problém raketového nárůstu cen energií a rizika omezení jejich dodávek
Je zřejmé, že se řada již rozběhlých staveb časově zpozdí nebo se pozastaví a mnoho připravovaných staveb se nyní odloží. S ohledem na zásadně se zdražující úvěrové financování se dá také očekávat, že celá řada developerských projektů (zejména těch připravovaných menšími nebo finančně slabšími firmami) změní své majitele
Situaci na trhu bude dále provázet nejistota ohledně další budoucnosti povolování staveb s ohledem na odklad a řadu navrhovaných změn nového stavebního zákona. Další prvek nejistoty znamenají i podzimní komunální volby, které v řadě případů přinesou změnu názoru politické reprezentace na již projednávané projekty

Stavebnictví reaguje na poslední vývoj vždy s určitým zpožděním, jelikož stavební firmy mají ještě rozestavěné zakázky z předchozích období. V druhém pololetí letošního roku tak s největší pravděpodobností dojde jen k mírnějšímu poklesu. Výraznější propad se ale dá očekávat v roce 2023, především v oblasti inženýrského stavitelství
U výstavby kanceláří dojde k mírnému oživení. Ve zbývající polovině roku 2022 a během roku 2023 je plánováno zahájení výstavby dalších 170 tis. m² kancelářských ploch. To představuje zdravou, ale stále rezervovanou developerskou aktivitu na pražském kancelářském trhu

Ve vysokém tempu bude pokračovat výstavba moderních skladovacích ploch, kde je do konce roku plánováno dokončení dalších cca 900 tis. m², čímž bude pravděpodobně dosaženo rekordu v počtu dokončených ploch za jeden kalendářní rok. Celková zásoba skladovacích ploch v ČR je cca 10 mil m². V roce 2022 se tedy rozroste o více než 10 %
Výraznější pokles se dá očekávat u inženýrských staveb. Probíhají sice rozsáhlé investice na železnicích, především na koridoru z Prahy do Ostravy, ve výstavbě je ale momentálně 239 km dálnic a silnic I. třídy, tedy jen zhruba o 19 km více než na začátku roku. Pro rok 2022 je naplánováno otevřít 25,5 km dálnic, což je výrazně méně než loni

Na trhu bydlení se dá očekávat, že část developerů za současné situace své projekty na čas odloží, což bude dále oslabovat již tak nedostatečnou nabídku nového bydlení. Současně vzhledem k obrovské nejistotě a zhoršení dostupnosti úvěrového financování bude i nadále velká část zájemců o nové bydlení odkládat své kupní rozhodnutí na příznivější dobu. V Praze se očekává prodej maximálně 4–5 tisíc nových bytů za celý rok, tedy výrazně méně než v loňském rekordním roce. Ceny nových bytů i vzhledem k prudce stoupajícím nákladům porostou i nadále, ale již výrazně pomalejším tempem, za celý rok o 5-10 %. Naopak u nájemného se dá očekávat další prudký růst s postupným přibližováním výši splátek hypoték

Jak podpořit stavební rozvoj a dostupnost bydlení

Prorozvojový stavební zákon co nejdříve

Další zdržování a nejistota ohledně mnoha navrhovaných změn této zásadní legislativy celou zemi velmi poškozují a stát přichází o stamiliony na daních. Odborná ani politická shoda se ohledně nového zákona pro příliš mnoho rozdílných zájmů nikdy nemůže dosáhnout. Stát se musí rozhodnout, zda chce novým zákonem podpořit stavební rozvoj (tedy co nejméně změn již schváleného zákona), nebo novou výstavbu dále zbrzdit (tedy řada nesystémových změn). Ve svém programovém prohlášení se vláda přihlásila k prorozvojovému stavebnímu zákonu. Řešení bytové krize by pomohlo, kdyby povolování větších bytových staveb (např. nad 100 bytů nebo nad 10.000 m² HPP) přešlo pod Specializovaný stavební úřad, kam má zatím přejít jen povolování větších dopravních a infrastrukturních staveb.

Změna daní ve prospěch měst a obcí, kde se staví

Stát na nové výstavbě velmi profituje na daních, ale města a obce, kde se staví, od státu získávají jen velmi málo prostředků k zajištění potřebné veřejné infrastruktury. Nejvhodnějším řešením by bylo snížení DPH u bytů z 15 na 10 %, kdy by zbývajících 5 % získávaly přímo města a obce, kde se staví (tzv. PRINCIP 10+5). Ke snížení DPH u bytů se vláda zavázala ve svém programovém prohlášení. Úprava systému daní na Principu 10+5 by toto splňovala, zároveň by veřejné finance nepřišly ani o korunu. Pět procent z ceny nových staveb by města a obce mohly získávat formou místního poplatku nebo na základě plánovací smlouvy s investorem. Tím by mohly být také vyřešeny nesystémové a právně sporné požadavky na „dobrovolné“ příspěvky od investorů, které jen dále zvyšují ceny bytů.

Ambiciózní Metropolitní plán pro rostoucí Prahu

Prahu je nutné plánovat jako metropoli pro minimálně 2 miliony lidí. Již nyní v hlavním městě reálně žije kolem 1,6 milionu obyvatel a jejich počet stále narůstá. Tomu musí odpovídat nový ambiciózní Metropolitní plán. A do doby jeho definitivního schválení by měly být pružně zpracovávány změny stávajícího zastaralého územního plánu, kdy prioritou by měly být dopravní a bytové stavby a výstavba na brownfieldech. Nutnou podmínkou rozvoje a další prosperity Prahy je dostatek ploch pro novou výstavbu a veřejné investice do infrastruktury.

Finanční podpora státu pro revitalizace brownfieldů

Prioritou by měla být výstavba na nevyužívaných a zanedbaných brownfieldech. Stát by měl z ekologických důvodů a jako pomoc pro řešení bytové krize finančně podpořit revitalizaci brownfieldů zejména na bytové lokality. A to jak brownfieldů veřejných, tak i soukromých. Výstavba na brownfieldech je totiž pro investory výrazně dražší, než je výstavba na dříve nezastavěných pozemcích. Některé brownfieldy jsou z důvodu nutných demolic a dekontaminace od škodlivých látek v půdě dokonce pro investory ekonomicky neřešitelné, i kdyby byly zcela zdarma.

Směny nevyužívaných pozemků za byty od developerů

Stát a města mají jiné, důležitější úkoly než zajišťovat vlastní výstavbu bytů. V tom bude soukromý sektor ze své podstaty fungování v naprosté většině případů výrazně efektivnější než veřejný sektor. Pokud si však chce veřejný sektor zajistit svůj vlastní fond nájemních bytů, může ho snadno a rychle vytvořit transparentní směnou nevyužívaných veřejných pozemků a brownfieldů za byty, které postaví soukromí investoři. Ve svém programovém prohlášení se vláda zavázala uvolnit vhodné pozemky v držení státu a převést je samosprávám za účelem výstavby bytů. To by města a obce měly intenzivně využívat, identifikovat vhodné pozemky, určit pravidla jejich zástavby a pak je v rámci transparentních výběrových řízení směňovat za byty, které zde nebo v jiných lokalitách budou stavět a financovat soukromí developeři.

Shrnutí pololetní analýzy

Aktuální Barometr stavebnictví ukazuje za uplynulé pololetí zhruba desetinový pokles potenciálního přínosu nově povolených staveb pro českou ekonomiku. Novým „tahounem“ stavebnictví se stává bytová výstavba
Situace ve stavebnictví je nyní velmi složitá a stát by měl toto odvětví maximálně podpořit, protože na nové výstavbě velmi profituje na daních. Pět konkrétních doporučení jak podpořit stavební rozvoj a dostupnost bydlení přináší i tato aktuální pololetní analýza
Za každý nový byt v Praze stát získává jen na DPH zhruba 1,5 milionu Kč. V Praze se připravuje více než 134 tisíc nových bytů, které by mohly státu na DPH přinést více než 180 miliard Kč
Urychlení povolování nových staveb a investice do výstavby jsou v enormním ekonomickém zájmu státu, protože stavebnictví přináší do státního rozpočtu tolik potřebné stovky miliard korun na daních. Stavebnictví je klíčové pro rozvoj celé země a díky svému multiplikačnímu efektu každá investice ve stavebnictví má potenciál zvýšit produkci Česka o zhruba trojnásobek své hodnoty
Pololetní analýza stavebnictví a trhu bydlení vychází s podporou ekonomických analýz největšího českého rezidenčního stavitele CENTRAL GROUP a poradenské společnosti KPMG Česká republika

Dušan Kunovský

investor a zakladatel CENTRAL GROUP

„Díky rychlejšímu povolování a větší výstavbě by nové byty mohly být levnější až o 15 %. Tím, že stát není schopen uvést nový stavební zákon do praxe, odkládá ho a nesystémově mění v mnoha směrech, se sám střílí ‚do páteře‘. Brzdí tak rozvoj celé země a sám přichází o stovky miliard na daních. Přitom ne developeři, ale stát je tím, kdo na výstavbě nových bytů nejvíce vydělává. Z každého nového bytu v Praze má stát jen na DPH v průměru 1,5 milionu korun. A dalších zhruba 250 tisíc Kč navíc pak nyní nově inkasuje Praha na ‚dobrovolných‘ příspěvcích od investorů. A pak se všichni diví, že jsou byty tak drahé.“

Pavel Kliment

ekonom a partner KPMG Česká republika

„Aktuální Barometr stavebnictví ukazuje, že stavby povolené v minulém pololetí mají potenciál přinést do české ekonomiky 823 miliard korun. A zhruba 308 miliard z toho činí bytové stavby. V Praze je podle analýz v různé fázi přípravy více než 134 tisíc nových bytů. Ty jsou však uvízlé v povolovacím procesu, kdy vyřízení stavebního povolení často trvá 10 i více let. Tento stav je bohužel dlouhodobý. Odklad účinnosti nového stavebního zákona a nejistota ve finálním znění k řešení nepřispívá. Prorozvojová politika je podmínkou ekonomického růstu, který jediný dokáže uspokojit potřeby většiny společnosti.“

Soubor ke stažení:

Pololetní analýza stavebnictví a trhu bydlení (prospekt PDF)