• 3

    Praha by měla být plánována jako metropole pro minimálně 2 miliony lidí a proto musí mít nový progresivní a ambiciózní územní plán. To je však proces na mnoho let, pro rychlý rozjezd nové výstavby je nyní potřebné zásadně urychlit změny stávajícího územního plánu a mít tak dostatek ploch pro novou výstavbu

Nový územní plán Prahy by měl platit až od roku 2023, ale s ohledem na komplikovanost procesu a množství podaných připomínek se ani to nemusí podařit. Proto je třeba nečekat a neupínat se až na nový územní plán. Pro rozjezd paralyzované výstavby v metropoli je klíčový dostatek ploch pro výstavbu a toho se dá nyní dosáhnout zásadním urychlením změn stávajícího územního plánu. Problémem ale je, že proces změn územního plánu je neskutečně dlouhý a komplikovaný. Je potřeba tento proces urychlit a zjednodušit a také přehodnotit současný systém tzv. balíčků změn, kdy jsou ve stejné vlně schvalování jak jednoduché a jednoznačně potřebné změny, tak i komplikované a kontroverzní změny. Například změny řešící dopravu a výstavbu bytů na brownfieldech by měly mít prioritu. Rozvoj mnoha brownfieldů je městem zbytečně blokován často už více než 20 let a přitom město nemá žádnou ucelenou koncepci jejich rozvoje. To je potřeba změnit a rozvoji brownfieldů dát prioritu.

V Praze žije oficiálně 1,3 milionu lidí, v reálu jich je až o 30 procent více. Do metropole denně dojíždí 200 až 300 tisíc lidí za prací, žije tu 80 tisíc studentů a denně zde přespí 50 tisíc turistů. A každý rok v Praze podle statistiky přibude kolem 14 tisíc obyvatel. Spolu s rostoucími nároky na standard bydlení, narůstajícím počtem single domácností a vzhledem k prosté obměně bytového fondu, by se mělo ve městě každý rok postavit kolem 10 tisíc nových bytů. Přitom v reálu se nových bytů v posledních letech povoluje jen zhruba čtvrtina tohoto počtu. Tím se vytváří obrovský deficit, který deformuje trh a nezdravě zvyšuje ceny pořízení i nájmů bytů mimo dosah střední třídy. Praha by měla být plánována jako metropole pro minimálně 2 miliony lidí a časově alespoň do roku 2050. Tomu musí odpovídat i nový moderní územní plán s odpovídající infrastrukturou a dostatečnou hustotou a výškovou úrovní nové zástavby, samozřejmě s respektem k historickému dědictví a životnímu prostředí. Město musí mít jasnou vizi a koncepci svého rozvoje a podle toho i plánovat a koordinovat své investice.

Názory expertů

Pavel Kliment

člen SAR a partner KPMG

Nejen v České republice je dlouhodobým trendem urbanizace. Pokud má Praha ambici stát se důležitým centrem, a nikoliv pouze turistickým skanzenem, nemá na vybranou. Růst počtu obyvatel patří mezi nutné podmínky udržení výkonnosti a atraktivity v konkurenci ostatních měst. Logicky, mnohem lepší je se na růst strategicky připravovat než pouze reagovat na realitu.

Pavel Štěpán

člen SAR a projektant

Bez dlouhodobé koncepce nemůže vyrůstat město, které by mělo dlouhodobě fungovat. Příkladem může být v Praze Karel IV., ve Zlíně Baťa a v Hradci Králové Gočár. Nikdo jiný s dlouhodobější vizí u nás nenapadá, současní politici to bohužel nejsou.

Dušan Kunovský

člen SAR a rezidenční stavitel

Hlavním úkolem pro vedoucí představitele Prahy je řešení problému dopravy a dostupnosti bydlení. Ročně je potřeba v metropoli postavit osm až deset tisíc nových bytů. Pro nastartování výstavby je klíčové zásadní urychlení změn současného územního plánu zejména na brownfieldech, kde jsou dlouhodobě zbytečně zmrazeny připravované projekty s desítkami tisíc nových bytů.

Vize v detailu: Praha – město pro 2 miliony

V Praze pobývá a žije mnohem víc lidí, než se dozvíme z dat Českého statistického úřadu. Město je proto třeba plánovat jako metropoli pro dva miliony obyvatel a dívat se dál, než jen do roku 2030. To je zhruba doba, během níž se dnes v Praze povolí a postaví obyčejný bytový dům. V politice chybí odvaha formulovat odvážné vize i utopie. Praha potřebuje progresivní a ambiciózní územní plán, zároveň nemůže čekat pět let, než začne platit nový Metropolitní plán. Beze změn současného zastaralého se nepohne z místa.

Ještě před čtyřmi lety to vypadalo celkem normálně. Na pražském trhu bylo kolem sedmi tisíc bytů v novostavbách a ceny kolem 60 tisíc za metr nového bytu nebudily větší pozornost. Pak se „něco“ pokazilo. Ze zásob postupně ubývá, a přestává přibývat. Ceny nových bytů se vydávají směrem ke stovce tisíc za metr čtvereční, a to už je titulková zpráva. Jistota, že si střední třída může pořídit vlastní byt na hypotéku, když už u nás není zakořeněná alternativa nájmů podobně jako ve Vídni nebo v Berlíně, se bortí. Na obecně rychle rostoucí ceny nemovitostí navíc začíná reagovat Česká národní banka a omezuje přístup k hypotékám. Spojení bytová krize se začíná objevovat čím dál častěji. A už je to tady. Zase jako za socialismu. Bytová krize se projevila v Praze naplno v šedesátých letech, stát na ni zareagoval a mezi lety 1965 až 1980 se v Praze postavilo 110 tisíc bytů.

Tragikomický povzdech jednoho z vysokých pražských úředníků, že největším developerem byl stejně Gustav Husák, je celkem na místě. Praha má teď Strategický plán (1) do roku 2030 a ten říká, že je potřeba každý rok postavit šest tisíc nových bytů. Ani to se ovšem v posledních letech neděje, neboť stavební úřady jsou tak trochu v paralýze, město (i část politického spektra) ovládla nestavební nálada a o tom, co se kde bude stavět, rozhodují čím dál víc soudci. Už dnes máme oproti tomuto magickému číslo ze Strategického plánu skluz 17 tisíc bytů, v roce 2030 budeme mít deficit 50 tisíc bytů, pokud stavební úřady setrvají v hlemýždím tempu jako doposud. Navíc je možné, že ono magické číslo šest tisíc bytů ročně je hodně konzervativní a bytů bude potřeba víc.

„Prahu je potřeba budovat jako metropoli minimálně pro dva miliony lidí a pracovat s horizontem roku 2050, vždyť 12 let trvá v současnosti povolit a postavit obyčejný bytový dům. Tomu musí odpovídat plánování města včetně kapacit nového územního plánu,“ říká Dušan Kunovský, člen Sdružení pro architekturu a rozvoj a rezidenční stavitel. A dodává: “Naše země stejně jako celý svět se výrazně mění a do velkých měst přichází stále více a více lidí. A Praha jako velký magnet pro lidi z regionů i cizince na to musí být připravena svým novým územním plánem s odpovídající infrastrukturou i dostatečnou kapacitou pro novou výstavbu. A v tom by měl být připravovaný Metropolitní plán výrazně ambicióznější.“

Proč je třeba plánovat Prahu jako město pro 1,7 až 2 miliony obyvatel s rostoucí potřebou nových bytů?

  • Praha je magnetem pro celou republiku. Každý rok přijde podle dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) 14 tisíc nových obyvatel.
  • Podle statistik ČSÚ v současné době v Praze oficiálně žije 1,3 milionu lidí. Reálně však toto číslo bude výrazně vyšší:
    • V Praze žije možná až 30 procent lidí bez hlášeného trvalého pobytu. Například na sídlišti Chodov je v noci podle analýz společnosti CE- Traffic o 30 procent víc lidí, než je oficiálně hlášeno. Pokud vyjdeme z počtu pracovních míst, výsledek je podobný. Institut plánování a rozvoje eviduje v Praze přibližně 930 tisíc pracovních míst, ekonomicky aktivních obyvatel Prahy je však přibližně 670 tisíc.
    • V Praze je podle analýzy demografa Martina Červinky zhruba 80 tisíc studentů a denně tu přespí podle dat ČSÚ zhruba 50 tisíc turistů. Zároveň do metropole denně dojíždí podle odhadů mezi 200 až 300 tisíc lidí za prací (přesná čísla budeme patrně znát až v roce 2021, kdy proběhne sčítání lidu). Část z nich jsou s jistotou Pražané, kteří za hranicí metropole hledají dostupné bydlení. Ve Středočeském kraji bylo v posledních dvou letech povoleno podle dat ČSÚ deset tisíc rodinných domů, v Praze za stejnou dobu zhruba čtyři tisíce bytů.
  • V Praze připadá podle analýzy IPR na jeden byt 2,24 obyvatel, v Mnichově 1,9 obyvatele. Měli bychom předpokládat, že i u nás se bude tento poměr snižovat s tím, jak roste počet singl domácností a stárneme. Žena v Praze, které je 65 let, se nejpravděpodobněji dožije 85 let a více, takže se mezigenerační výměna v bytech odsouvá o jednu generaci. A zatímco dle aktuálních údajů je v Praze 37 procent domácností jednočlenných, ve Vídni je to 44 procent a v Mnichově dokonce 55 procent. Rostoucí počest singles u nás potvrzují developeři včetně toho největšího. Zatímco ještě v roce 2008 si od Central Group manželské páry pořizovaly 44 procent bytů, za uplynulý rok to bylo pouhých 19 procent. V roce 2017 tvořil podíl singles klientů už téměř 34 procent. V některých specifických projektech, kde převažují menší dispozice, pak dokonce kolem 45 procent.
  • V neposlední řadě Praha zaostává v počtu metrů čtverečních bytu na jednoho obyvatele – u nás je to zhruba 31,6 metru čtverečního (jen během deseti let se podle Analýzy bydlení a realitního trhu (2) zvýšila o téměř 13 metrů čtverečních) a do 2030 by to mohlo být dle predikcí IPR 36 metrů čtverečních. Pokud nebude bytů dostatek, patrně ustrneme ve zlepšování prostorového standardu, možná se vrátíme se do doby vícegeneračních domácností a zdokonalíme rychle rostoucí trend spolubydlení.

Zhruba šest tisíc nových tisíc bytů, které Praha podle Strategického plánu ročně potřebuje, nepokryje novou poptávku, zvyšování komfortu a obnovu bytového fondu zároveň. Ročně by bylo potřeba jen pro prostou obnovu bytového fondu 0,5 až jedno procento nových bytů, zní poučka expertů, a to bychom měli kalkulovat ještě s tím, že část bytů pohltí fenomén AirBnb. I vzhledem k výše uvedeným skutečnostem by bylo prozíravější počítat s tím, že i kdyby se v metropoli dařilo stavět těch šest tisíc bytů ročně, bude to málo. Je třeba jich ročně vybudovat 8 až 10 tisíc!

Zdroj: Odhadne.me

Z okraje dovnitř!

Co se stane, když se byty v metropoli stavět nezačnou a stavební úřady budou dál povolovat podobné množství bytů jako nyní (1147 bytů za první pololetí 2018)?

Dlouhodobější bytová krize bude mít vážné důsledky. Někteří mladí lidé do Prahy vůbec nepřijdou, jiní odejdou za hranice, takže za pár let budeme psát články nejen o bytové krizi, ale i o odlivu mozků. Další budou hledat alternativy za hranicemi města a do Prahy budou dojíždět, což vyvolá ještě větší nároky na dopravu. Přespolní ale nedokážeme přesměrovat na veřejnou dopravu. Praha má jen tři tisíce míst na P+R parkovištích, pražská MHD a příměstské železniční spoje už narážejí na své kapacitní možnosti. Zároveň tito lidé využívají infrastrukturu města, to ale z nich nemá daňový příjem. Patrně také rezignujeme na zvyšování kvality bydlení, kde máme stále co dohánět.

„Na nejbližších 15 let Praha bude méně město pro život a stále více město pro turisty, singles a boháče, kteří ufinancují prudký vzestup cen a pokles nabídky variability bytů. Prahu naopak budou opouštět příjmově střední a nižší skupiny Pražanů, kteří bydlení v hlavním městě nedokáží zaplatit. Původní sociální variabilita, otevřenost a přítomnost všech sociálních vrstev Prahy zanikne,“ soudí exprimátor Prahy Tomáš Hudeček (3). Je přesvědčen, že právě rozpohybování trhu s bydlením a dostupné byty budou do budoucna ještě větší politickou prioritou, než je řešení dopravy.

Některá řešení jsou ale nasnadě a nemusíme je složitě vymýšlet. Praha musí urychlit sejmutí stavebních uzávěr z obřích brownfieldů uvnitř města a zastavět je tak, jak to dělají naši sousedé na západě: hustě, aby vznikalo tzv. město krátkých vzdáleností a v místech, která jsou k tomu předem vytipována, i do výšky, což umožní vznik veřejných prostranství a živých parterů, kde se uživí služby. Více o městu krátkých vzdáleností a ekonomické hustotě obydlení se dozvíte ve vizi číslo VI.

„Růst Prahy nemůže do nekonečna expandovat do krajiny, ani „po americku“ intenzifikovat centrum. Potenciál Prahy leží v transformačních plochách na obvodu širšího centra. Kapacita několikanásobně převyšuje odhad růstu do roku 2030, přesto byty nevznikají. Stavět se smí, vzhledem ke složitým podmínkám, primárně jen na okrajích města. Navzdory skutečnosti, že právě takovýto rozvoj je pro budoucí provoz a správu města nejdražší,“ říká urbanista z mnichovské radnice Martin Klamt, který často jezdí do Prahy a opakovaně poukazuje na to, že naše metropole sice má podobný problém jako Mnichov s nedostupností bydlení, na rozdíl od německého města, které složitě hledá volné pozemky pro bytovou výstavbu, má ale i zdroje, a přitom je nevyužívá. Jen v širším centru Prahy jsou transformační plochy o velikosti 950 hektarů.

Tvůrce Metropolitního plánu Roman Koucký vidí problém v tom, že v Praze se neustále vede diskuse nikoliv o tom, jak stavět, ale o tom, že nestavět je možná to nejlepší, což považuje za zločin proti městskosti. Hysterie, kterou vzbudí skoro každý projekt vyšší než pár pater, budiž toho důkazem. Přitom Koucký dodává, že Praha je velmi nízké město – z 80 procent je dvou až třípatrová, vysokých budov je v ní minimum. Metropoli je podle něho třeba v tomto směru dokomponovat, což učinil v Metropolitním plánu. Na diskuse, zda v ní mají být výškové domy, je už padesát let pozdě.

„Ať se vám to líbí nebo ne, Praha půjde do výšky,“ řekl na konferenci Potřebuje Praha moderní architekturu? A chceme výškové budovy? pořádané na konci května Sdružením pro architekturu a rozvoj nizozemský architekt Pero Puljiz (4), který je spoluautorem ikonické radnice v Hardenbergu na východě Nizozemska a podílel se například i na plánu rozvoje města Vlasika nedaleko Moskvy. Od počátku roku 2009 je členem Dutch Green Building Council, která se zabývá udržitelností holandských měst. Odpovědí na nedostatek bytů a nákladovou udržitelnost města jsou v Amsterdamu právě výškové budovy a zintenzivnění hustoty výstavby. „Zvolili jsme pragmatický přístup,“ konstatoval Pero Puljiz. V Holandsku mají podle něho věže téměř ikonický význam – v jedné takové sídlí symfonie - a města používají výškovou výstavbu s kvalitním parterem a veřejným prostorem, aby se v nich jejich obyvatelům dobře žilo a aby lákala nové firmy, podniky a investory.

Beze změn to nepůjde

„Pro nastartování výstavby je klíčové zásadní urychlení změn současného územního plánu zejména na brownfieldech, kde jsou dlouhodobě zbytečně zmrazeny připravované projekty s desítkami tisíc nových bytů,“ podotýká Dušan Kunovský, šéf největšího rezidenčního stavitele Central Group. Bez toho se výstavba bytů v Praze nepohne z místa. Kromě velkých transformačních území uvnitř města, kde jejich přeměnu brzdí stavební uzávěry, je totiž v centru celá řada menších brownfieldů, které zbytečně metropoli hyzdí. Místo starých továren, vyřazených trafostanic či zanedbaných parkovišť by mohlo vzniknout bydlení.

Směřování Prahy ve výstavbě určí připravený Metropolitní plán, který se bude v následujících letech projednávat. Platit začne ale až v roce 2023. Pokud ovšem bude město čekat až na něj, katastrofické scénáře exodu střední třídy se do té doby začnou pravděpodobně naplňovat. První projekty totiž i podle nejoptimističtějších odhadů mohou získat povolení podle nového Metropolitního plánu nejdříve v roce 2024, a to jen v případě, že se plán podaří schválit v roce 2022, jak nyní deklarují politici. Do té doby bude platit stávající územní plán, který nicméně v mnoha ohledech dynamice rozvoje metropole neodpovídá.

Po komunálních volbách v roce 2014 se změny územního plánu prakticky zastavily, a to zdaleka nejen u problematických a nepopulárních změn polí na stavební parcely. Jeden příklad za všechny. Téměř deset let již běží jednání o změně územního plánu na lokalitu Central Group v Praze 9. Jde přitom o typický brownfield s historickou ekologickou zátěží, kterou nikdo jiný, než soukromý investor neodstraní. Změna brownfieldu na bydlení je v souladu s politikou vedení Prahy, která hlásá právě zástavbu a zahušťování města na transformačních plochách i se zájmy městské části, která podporuje revitalizaci nefunkčního továrního areálu na moderní bytovou zástavbu. Přesto po deseti letech jednání o změně územního plánu výsledek stále není v dohledu.

Za rok se v Praze schválí maximálně desítky změn územního plánu, a to včetně takových jako je přístavba garáže nebo zvětšení rodinného domu. I tvůrce nového Metropolitního plánu Roman Koucký přitom v médiích upozorňuje, že město beze změn současného plánu ustrne. „Já jsem přesvědčen, že současný plán má ve své DNA systém změn a bez nich to nejde. Nemám z toho radost, ale o tom, že současný plán musí ještě několik let fungovat, není nejmenších pochyb. Metropolitní plán bude jiný a teprve čas ukáže, v jaké společnosti bude platit a fungovat. Do té doby se ale musí neustále stavět, a to lze jen na základě současného plánu,“ uvedl.

Pokud se tedy v dohledné době nezačnou rychleji povolovat změny územního plánu, Praha bude přešlapovat v následujících několika letech na místě a lidé se budou dál stěhovat do Středočeského kraje, kde mnohdy pořídí levněji celý rodinný dům než v Praze byt. Co je ale horší, budou zatěžovat pražskou infrastrukturu každodenním dojížděním za prací do metropole. Politici by proto měli zvážit, zda by neměly mít změny územního plánu u brownfieldů určené pro bydlení nebo pro dopravu přednost a zda by se neměly vyjmout z balíčků s těmi problematickými, což jejich projednání komplikuje a zdržuje.

Top